Les différentes garanties de prêt immobilier

I°) L’hypothèque

L’hypothèque est le système historique de garantie. Plus chère que l’IPPD et la caution, elle présente l’avantage d’être ouverte à tous et de garantir tous types de projets immobiliers.

Hypothéquer sa maison ou son appartement, le principe

La banque a une hypothèque sur votre bien durant toute la durée du prêt. Cela signifie qu’en cas de non remboursement de ce dernier et en dernier recours, elle est en droit de saisir l’appartement ou la maison et d’en organiser la vente pour pouvoir rembourser les fonds prêtés.

La levée d’hypothèque est effectuée automatiquement 2 ans après le paiement de la dernière échéance. Si vous souhaitez vendre le bien avant la fin des 2 ans, vous devez procéder à la levée d’hypothèque, soit par accord amiable, soit sur décision judiciaire (le cas échéant).

Combien coûte une hypothèque ?

L’acte d’hypothèque doit systématiquement être rédigé par un notaire qui la publie ensuite au service de la publicité foncière. Le coût d’une hypothèque se résume donc essentiellement à la rémunération du notaire et aux frais de publication qui varient en fonction du montant emprunté. Les frais de notaire intègrent les frais d’hypothèque.

Vous devrez aussi vous acquitter de la contribution de sécurité immobilière qui dépend du montant emprunté.

Il faudra par exemple prévoir 2 877 € de frais d’hypothèque si vous souhaitez garantir un prêt de 200 000 € pour un achat dans le neuf :

• 1 041 € d’émoluments
• 1 716 € de taxe de publicité foncière
• 120 € de contribution de sécurité immobilière

Bon à savoir : pour avoir un aperçu de ce que vous couterait la mise en place d’une hypothèque, vous pouvez utiliser l’outil de calcul de l’ANIL.

Pourquoi l’hypothèque est-elle généralement de moins en moins demandée ?

Les banques préfèrent généralement la caution ou l’IPPD à l’hypothèque. En cas de défaillance de l’emprunteur la prise en charge est en effet plus rapide avec une caution. Quant à l’IPPD il assure à la banque d’être rémunéré en priorité à la vente du bien si l’emprunteur détient plusieurs hypothèques sur un même logement.

De votre côté, la caution et l’IPPD sont également plus avantageuses financièrement. Enfin, si vous vendez votre bien avant la fin initiale du prêt, vous aurez à verser des frais de mainlevée. Somme dont vous n’avez pas à vous acquitter avec une caution.

L’hypothèque présente cependant l’avantage d’être plus facilement accessible que la caution (de Crédit Logement par exemple) et de pouvoir garantir tous types de prêt contrairement à l’IPPD.

II°) La Caution

La caution est le mode de garantie le plus couramment choisi par les banques. En cas de défaillance de l’emprunteur, il leur assure en effet d’être remboursées dans les plus brefs délais sans s’occuper des démarches pour saisir le bien.

Quel est le principe de la caution de prêt immobilier ?

Avec ce système, vous contribuez à un fonds commun auprès d’un organisme spécialisé comme par exemple Crédit Logement. La participation des autres emprunteurs permet de constituer un fonds assez conséquent dans lequel l’établissement pourra puiser pour rembourser votre prêt si vous n’êtes plus en mesure de le faire.

Dans ce cas, l’organisme vous contactera pour étudier votre situation et tenter d’y trouver une solution. Si aucune issue à l’amiable n’est trouvée, il peut saisir votre bien et le vendre pour récupérer la somme qu’il a versée à la banque.

Combien coûte la caution de prêt immobilier ?

Deux types de frais sont à prévoir :

• Une commission de caution pour rémunérer l’organisme de ses services
• Une contribution au fonds commun pour rembourser les prêts des emprunteurs défaillants. Une partie de votre participation vous sera reversée si vous remboursez votre prêt sans accident.

A titre indicatif, si vous optez pour l’organisme Crédit Logement pour garantir un prêt de 200 000 €. Vous aurez à verser :

• 400 € de commission de caution
• 1950 € de participation au Fonds Mutuel de Garantie

En revanche à la fin du prêt, vous aurez la possibilité de récupérer 1 281€.

Le montant de ces frais varient d’un établissement à l’autre et sont généralement proportionnels à la somme empruntée.

Pourquoi la caution est souvent privilégiée par rapport à l’hypothèque ?

Côté banque la caution de prêt immobilier est avantageuse car elle permet de gagner du temps et d’éviter des formalités par rapport à l’hypothèque ou l’IPPD. En cas de défaillance de l’emprunteur, les mensualités sont immédiatement prises en charge par la caution sans qu’il y ait besoin de mettre en place les démarches pour faire valoir l’hypothèque et vendre le bien.

Côté emprunteur, ce système est moins cher que l’hypothèque et l’IPPD. Il permet également de récupérer une partie des fonds investis si le remboursement du prêt se déroule sans encombre.

Cependant la caution de prêt immobilier présente tout de même un désavantage : sa mise en place n’est pas systématique et demande validation du dossier par l’organisme de caution.

Bon à savoir

Certaines professions comme les fonctionnaires peuvent bénéficier de caisses spécifiques proposant des cautions moins chères que celles du marché.

III°) l’IPPD

L’inscription de privilège de prêteurs de deniers ou IPPD que vous trouvez également sous le nom de PPD fonctionne quasiment comme l’hypothèque à deux ou trois exceptions près.

Les crédits garantis limités de l’IPPD

Le privilège de prêteur de deniers ne peut servir à garantir que les biens construits : impossible donc de financer la construction de votre bien avec cette garantie.

Une priorité sur les autres créanciers

Tout comme pour l’hypothèque mais contrairement à la caution du Crédit Logement, l’IPPD donne le droit à la banque de saisir et vendre votre bien si vous ne réglez plus vos échéances. Elle pourra alors vendre le bien et utiliser le fruit de la vente pour rembourser le capital qu’elle vous avait prêté.

Une différence toutefois : si vous avez utilisé une hypothèque pour garantir d’autres prêts quel qu’il soit, la banque de votre prêt immobilier sera prioritaire sur vos autres créanciers. Cela lui fournit donc une garantie supplémentaire d’être remboursée par rapport à l’hypothèque.

Les frais de mise en place de l’IPPD sont moins élevés

L’IPPD implique les mêmes frais que l’hypothèque mis à part la taxe de publicité foncière. Sont donc simplement à prévoir : la rémunération du notaire et la contribution de sécurité immobilière.

Bon à savoir

Tout comme l’hypothèque il faudra verser des frais de mainlevée si vous remboursez votre prêt en anticipé.

 

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