ASTUCES : Les taux d’emprunt ne font pas tout

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Frais d’assurances, indemnités de remboursement anticipé, report de mensualité… un crédit immobilier n’est pas qu’une histoire de taux.

Nos astuces pour identifier les points sur lesquels il est aussi nécessaire de négocier.

  • LE COUT D’ASSURANCE EMPRUNTEUR

L’assurance emprunteur représente entre 25 % et 30 % du coût global d’un crédit. Des frais supplémentaires qui, avec la récente baisse des taux, ont augmenté.

La Loi Hamon vous offre un délai d’un an, après l’obtention du crédit (cf article précédent de Décembre sur ce thème) pour en changer;

L’établissement n’a pas le droit de refuser cette procédure et doit donner vous une réponse sous 10 jours.

Limitez également les garanties facultatives, comme celle sur le chômage, qui n’a d’utilité que si vous courrez vraiment un risque au sein de votre entreprise.

  • LES INDEMNITÉS DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Il est rare qu’un crédit immobilier à rembourser sur 20 ou 30 ans le soit dans ce délais. La plupart du temps, une dizaine d’années suffit.

Vous êtes alors soumis à des pénalités de remboursement anticipé, qui s’élèvent à plusieurs milliers d’euros en fonction du moment où vous mettez fin à votre prêt.

D’autres établissements retranscrivent les règles applicables dans les conditions générales. Un bon dossier pourra même se voir exonérer d’IRA. La plupart du temps, un terrain d’entente est trouvable au bout de 3, 5, 7 ou 10 ans de remboursement du crédit.

A noter : l’indemnité ne peut dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement et ne doit pas s’étaler sur plus de 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt.

 

  • LA MODULARITÉ DES ÉCHÉANCES

Chaque banque vous proposera un système de modulation des échéances de paiement. Ainsi, vous pourrez augmenter ou faire reculer les mensualités versées.

En moyenne, on est sur + 20 % ou – 20 % par an sur le coût de la mensualité. Quant au rallongement ou au raccourcissement de la durée, elle n’excède pas les 2 ans.

Cette option est très importante si vos revenus venaient à baisser malgré vous. Vous pourrez faire reculer le coût de votre crédit, et inversement si vos revenus augmentent.

  • LE REPORT D’ÉCHÉANCE DU PRÊT

Cette option vous permet de stopper le remboursement d’un emprunt immobilier pendant un à douze mois, en fonction du contrat. Un atout en cas de coup dur.

Lorsque le report est partiel, seuls les intérêts et les frais d’assurance vous sont prélevés. Le règlement de ces derniers se fera à la reprise du remboursement par le particulier. Le report total implique uniquement le prélèvement des assurances.

Toutefois, il est bien plus coûteux. Un arrêt total de 6 mois implique, au moment de la reprise, un allongement des mensualités de paiement.

  • LE PRÊT MULTI-LIGNE AVEC OU SANS LISSAGE

Il s’agit d’un montage financier vous permettant de fractionner en deux votre crédit. Par exemple, un emprunt de 120 000 € sera remboursé en deux fois : 80 000 € sur 20 ans à 1,80 % et 40000 € sur 10 ans à 1,30 %.

Les mensualités ne seront pas les mêmes dans le premier et le second cas. Vous pouvez demander un lissage du prêt afin de profiter de la même mensualité sur toute la durée de l’emprunt.

L’équipe Starting Credits ( star’ting.com)

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