Combien pouvez-vous réellement emprunter en 2026 ?

Vous gagnez 4 000 € par mois.

35 % de 4 000 € = 1 400 €.

Vous pouvez donc consacrer 1 400 € par mois à votre crédit immobilier.

Simple ? Oui. Exact ? Pas forcément.

Car dans la réalité, une banque ne finance pas un pourcentage. Elle finance un projet, porté par un ou plusieurs emprunteurs, avec une situation financière, professionnelle et personnelle qui leur est propre.

Deux foyers qui gagnent exactement le même revenu peuvent ainsi avoir des capacités d’emprunt très différentes.

Et c’est probablement l’une des choses les plus importantes à comprendre avant de commencer à visiter des biens.

La règle des 35 % : commençons par ce qu’elle signifie vraiment

Depuis 2022, les établissements bancaires doivent respecter les règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Le principe est notamment le suivant : le taux d’effort d’un emprunteur ne doit normalement pas dépasser 35 % de ses revenus, assurance emprunteur comprise.

La durée d’un crédit immobilier est par ailleurs limitée à 25 ans, avec une possibilité d’aller jusqu’à 27 ans dans certaines opérations comportant un différé d’amortissement.

Le calcul de départ semble donc assez facile :

Taux d’effort = charges d’emprunt ÷ revenus × 100

Prenons un ménage disposant de 4 500 € de revenus mensuels et n’ayant aucun crédit en cours.

35 % de 4 500 € = 1 575 €.

Sur le papier, le ménage dispose donc d’une enveloppe maximale de 1 575 € pour ses mensualités de crédit.

Mais c’est précisément ici que les simulateurs trouvent leurs limites.

35 % est une règle d’encadrement du crédit. Ce n’est pas une promesse de financement.

Une banque conserve ses propres critères d’octroi.

Autrement dit : être à 30, 32 ou 35 % ne signifie pas automatiquement que votre prêt sera accepté.

Et dépasser 35 % ne signifie pas non plus qu’aucun financement ne sera jamais possible.

Oui, une banque peut parfois dépasser 35 %

C’est une nuance importante.

Les banques disposent d’une marge de flexibilité représentant jusqu’à 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers.

Cette enveloppe est encadrée : une partie importante doit notamment bénéficier aux acquéreurs de leur résidence principale et aux primo-accédants.

Cela signifie qu’un dossier dépassant légèrement 35 % peut, dans certaines circonstances, être financé.

Mais attention à l’interprétation.

Ce n’est pas un droit à dépasser 35 %.

La banque choisit les dossiers sur lesquels elle utilise cette marge de flexibilité. Elle regardera donc particulièrement la qualité globale de la situation.

Et c’est là que le métier devient beaucoup plus intéressant qu’une simple division.

Ce que la banque regarde réellement dans votre dossier

Imaginez deux dossiers affichant exactement 33 % d’endettement.

Sur Excel, ils sont identiques.

Dans la réalité, ils peuvent être radicalement différents.

1. Votre reste à vivre

Une mensualité ne raconte pas tout.

Prenons deux foyers :

Foyer A Revenus : 3 000 €Mensualités à 35 % : 1 050 € Revenus restant avant les autres dépenses : 1 950 €

Foyer B Revenus : 8 000 € Mensualités à 35 % : 2 800 € Revenus restant avant les autres dépenses : 5 200 €

Le taux d’effort est identique.

Le budget disponible ne l’est évidemment pas.

La composition familiale compte également. Un célibataire sans enfant et une famille avec trois enfants n’auront pas les mêmes dépenses quotidiennes.

La banque ne regarde donc pas uniquement :

« Combien rembourse-t-il ? »

Elle regarde aussi :

« Une fois le crédit payé, le fonctionnement du foyer reste-t-il confortable et cohérent ? »

2. Vos crédits déjà existants

Crédit auto, prêt personnel, crédit renouvelable…

Ils pèsent directement sur votre capacité de financement.

Un crédit de 300 € par mois peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros de capacité d’emprunt immobilier en moins.

Mais il faut là encore réfléchir plutôt qu’appliquer mécaniquement une règle.

Si un prêt se termine dans quelques mois, faut-il le solder avec l’apport ? Attendre son terme ? Le conserver pour préserver l’épargne ?

La bonne réponse dépend du dossier.

Utiliser 15 000 € d’épargne pour solder un crédit n’est pas nécessairement intelligent si cela laisse ensuite l’emprunteur sans aucune épargne de sécurité.

3. Votre épargne : la banque regarde ce que vous apportez… mais aussi ce qu’il vous reste

C’est un point souvent sous-estimé.

Lorsqu’on parle de financement immobilier, on parle énormément de l’apport personnel.

Mais la question intéressante n’est pas seulement :

« Combien avez-vous d’apport ? »

C’est aussi :

« Combien vous restera-t-il après l’achat ? »

Prenons deux acheteurs disposant chacun de 40 000 €.

Le premier injecte les 40 000 € dans son projet et conserve 0 €.

Le second apporte 25 000 € et conserve 15 000 € d’épargne disponible.

Le premier apporte davantage.

Pour autant, le deuxième dossier peut présenter un profil financier plus sécurisant.

Pourquoi ?

Parce qu’après une acquisition immobilière, les imprévus existent : chaudière, voiture, travaux, déménagement, électroménager…

Une épargne résiduelle permet d’absorber ces dépenses sans immédiatement recourir à un nouveau crédit.

Mettre toute son épargne dans son achat n’est donc pas systématiquement la meilleure stratégie.

4. Votre façon de gérer vos comptes compte aussi

C’est probablement la partie qu’aucun simulateur de capacité d’emprunt ne peut correctement mesurer.

Vous pouvez respecter les 35 % et présenter malgré tout :

• des découverts récurrents

• des commissions d’intervention

• des crédits renouvelables utilisés régulièrement

• de nombreux paiements fractionnés

• une épargne qui disparaît progressivement

• des dépenses très supérieures aux revenus

• ou simplement une gestion de compte qui montre que la future mensualité risque d’être difficile à absorber

À l’inverse, un foyer qui épargne régulièrement depuis plusieurs mois démontre quelque chose de très intéressant à une banque : sa capacité à absorber financièrement son futur projet.

Un exemple très simple

Vous payez actuellement 850 € de loyer.

Votre futur crédit représentera 1 200 € par mois.

Votre « saut de charge » est donc de 350 €.

Si, depuis six mois, vous mettez tranquillement 400 € de côté tous les mois, votre comportement financier montre déjà que vous êtes capable d’absorber cette différence.

Si vous terminez au contraire chaque mois à découvert avec un loyer de 850 €, la lecture du même projet sera nécessairement différente.

Mêmes revenus. Même projet. Même taux d’endettement. Pas le même dossier.

5. Tous les revenus ne sont pas nécessairement retenus de la même manière

« Nous gagnons 5 000 € par mois à deux. »

D’accord.

Mais comment sont constitués ces 5 000 € ?

Salaires fixes ? Primes ? Commissions ? Heures supplémentaires ? Revenus d’indépendant ? Loyers ? Pension ? Revenus récemment créés ?

La stabilité et la pérennité des revenus font partie de l’analyse bancaire.

Un revenu variable peut nécessiter une moyenne sur plusieurs années. Les revenus d’un indépendant nécessitent généralement une analyse de son activité et de ses résultats. Les revenus locatifs ne sont pas nécessairement retenus à 100 %.

Et surtout, les méthodes peuvent différer d’un établissement à l’autre.

C’est précisément pour cette raison qu’une capacité d’emprunt sérieuse ne devrait pas commencer uniquement par :

« Combien gagnez-vous par mois ? »

Elle devrait commencer par :

« De quoi sont constitués vos revenus ? »

6. Votre situation professionnelle change la lecture du dossier

CDI, fonctionnaire, profession libérale, artisan, commerçant, dirigeant de société, intérimaire…

Aucune de ces situations ne signifie automatiquement « oui » ou « non ».

En revanche, elles ne s’analysent pas de la même manière.

Pour un entrepreneur, par exemple, regarder uniquement sa rémunération mensuelle serait parfois absurde.

Il faut comprendre l’entreprise : ancienneté, chiffre d’affaires, résultat, évolution de l’activité, trésorerie, rémunération…

Pour un salarié percevant une part variable importante, il faut regarder la récurrence de cette rémunération.

Le financement immobilier est une analyse de trajectoire, pas uniquement une photographie du dernier bulletin de salaire.

7. Le projet lui-même compte

C’est également une idée reçue : on pense souvent que la banque finance l’emprunteur.

Elle finance en réalité un emprunteur ET une opération.

Résidence principale, investissement locatif, construction, achat avec travaux, VEFA, résidence secondaire…

Le même client peut obtenir une réponse différente selon le projet présenté.

La durée, le montant de l’opération, la nature des travaux, l’apport, les éventuels revenus locatifs et la valeur du bien entrent dans l’équation.

Même salaire, trois capacités d’emprunt différentes

Prenons maintenant trois couples fictifs.

Tous gagnent 4 500 € par mois.

Couple A

Revenus : 4 500 €Épargne : 30 000 €Crédit en cours : aucunComptes : fonctionnement régulierÉpargne mensuelle : 500 €

Le dossier présente une situation assez lisible : aucune dette existante et une capacité d’épargne démontrée.

Couple B

Revenus : 4 500 €Épargne : 5 000 €Crédit auto : 280 €/moisComptes : découverts ponctuelsÉpargne mensuelle : inexistante

Le salaire est exactement identique.

Pourtant, les 280 € de crédit existant réduisent la marge disponible et le fonctionnement bancaire demande davantage d’analyse.

Couple C

Revenus : 4 500 €Épargne : 50 000 €Projet : investissement locatifLoyer futur estimé : 900 €

L’analyse change encore.

Une partie des revenus locatifs pourra entrer dans le calcul selon la méthode de l’établissement, mais le projet sera également examiné en tenant compte des charges et risques propres à l’investissement.

Résultat ?

4 500 € de revenus dans les trois cas.

Mais certainement pas trois dossiers identiques.

C’est pour cette raison que demander :

« Je gagne 4 500 €, combien puis-je emprunter ? »

ne permet pas encore de donner une réponse vraiment fiable.

Et les taux immobiliers dans tout ça ?

Ils restent évidemment déterminants.

Plus le taux augmente, plus la mensualité nécessaire pour emprunter une même somme augmente. À mensualité maximale identique, la capacité d’emprunt diminue.

Les dernières statistiques disponibles de la Banque de France au moment de la rédaction montrent qu’en juillet 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations s’établissait à 3,30 % hors frais et assurance, contre 3,27 % en juin.

Mais attention : il s’agit d’une moyenne nationale, pas du taux que chaque emprunteur obtiendra.

Le taux proposé dépend notamment de la durée, du dossier, de la banque et des conditions commerciales du moment.

Et les durées sont aujourd’hui longues : les données de la Banque de France indiquaient en mai 2026 une durée initiale moyenne de 23 ans et 5 mois pour les nouveaux prêts destinés à l’acquisition d’une résidence principale, et 23 ans et 11 mois pour les primo-accédants.

Autrement dit, quelques dizaines d’euros de différence mensuelle peuvent, sur plus de vingt ans, modifier sensiblement l’enveloppe disponible.

Alors, comment connaître votre vraie capacité d’emprunt ?

Pas avec une multiplication faite en trente secondes.

Une première simulation en ligne est utile pour obtenir un ordre de grandeur.

Mais avant de faire une offre sur un bien, il faut aller plus loin.

Une étude sérieuse devrait notamment examiner :

• vos revenus réellement retenus

• vos crédits en cours

• votre apport

• votre épargne résiduelle

• vos relevés de compte

• votre situation professionnelle

• votre composition familiale

• votre saut de charge

• les caractéristiques précises du projet

C’est seulement après cette analyse qu’on peut commencer à répondre à la vraie question :

« Quel projet puis-je raisonnablement financer aujourd’hui ? »

Et parfois, le travail ne consiste même pas à emprunter le maximum.

Il consiste à déterminer le montant qu’il est pertinent d’emprunter sans déséquilibrer le reste de votre vie.

Faut-il attendre d’avoir trouvé un bien pour calculer sa capacité d’emprunt ?

Non. Et c’est même exactement l’inverse.

Faire étudier son financement avant les visites permet de définir une enveloppe réaliste et d’éviter deux mauvaises surprises :

Tomber amoureux d’un bien qu’on ne peut finalement pas financer.

Ou, à l’inverse :

Se limiter inutilement parce qu’un simulateur approximatif a sous-estimé sa capacité.

Une étude préalable permet aussi d’identifier ce qui pourrait être amélioré avant de présenter le dossier : solder ou non un crédit, constituer davantage d’épargne, attendre quelques mois, ajuster l’apport ou simplement choisir une structure de financement différente.

Les 35 % sont donc une limite, pas votre capacité d’emprunt

S’il fallait retenir une seule chose de cet article, ce serait celle-ci :

Votre capacité d’emprunt n’est pas un pourcentage. C’est le résultat de l’analyse complète de votre situation et de votre projet.

Le HCSF fixe bien un taux d’effort maximal de référence de 35 % et une durée maximale de principe de 25 ans.

Mais les banques conservent leurs critères d’analyse et disposent, dans un cadre précis, d’une marge de flexibilité sur une partie de leur production.

C’est pourquoi deux personnes gagnant exactement la même somme peuvent obtenir deux réponses différentes.

Et c’est aussi pourquoi préparer son financement avant de commencer sérieusement ses recherches immobilières peut faire gagner beaucoup de temps.

Chez STARTING.COM, l’objectif n’est pas simplement de rentrer vos revenus dans une calculette.

Nous étudions votre situation dans son ensemble pour déterminer la faisabilité du projet, construire le financement et présenter le dossier de la manière la plus cohérente possible auprès des établissements bancaires.

Vous avez un projet immobilier ? Faites étudier votre capacité d’emprunt avant de chercher jusqu’où vous pouvez aller.

FAQ – Capacité d’emprunt en 2026

Peut-on obtenir un prêt immobilier avec plus de 35 % d’endettement ?

Oui, c’est possible dans certains dossiers. Les banques disposent d’une marge de flexibilité sur une partie de leur production, mais son utilisation reste encadrée et un emprunteur ne peut pas exiger d’en bénéficier.

Les banques prennent-elles tous les revenus à 100 % ?

Non nécessairement. Cela dépend de la nature et de la pérennité du revenu ainsi que des critères de l’établissement. Un salaire fixe, des primes variables, des revenus professionnels indépendants et des revenus locatifs ne sont pas nécessairement analysés de la même façon.

Un apport important augmente-t-il toujours ma capacité d’emprunt ?

Il facilite généralement la structuration d’un projet, mais il faut également regarder l’épargne restante après l’opération. Injecter toute son épargne n’est pas systématiquement optimal.

Est-ce grave d’être à découvert avant de demander un prêt immobilier ?

Un incident isolé ne permet pas à lui seul de juger un dossier. Des découverts récurrents ou une dégradation régulière des comptes peuvent en revanche peser dans l’analyse de la capacité du foyer à supporter la future mensualité.

Faut-il solder son crédit auto avant un prêt immobilier ?

Pas systématiquement. Cela peut améliorer le taux d’effort, mais utiliser une grande partie de son épargne pour le solder peut avoir d’autres conséquences. Il faut comparer les deux scénarios.

Quelle durée maximale peut-on emprunter en 2026 ?

La règle générale du HCSF fixe une durée maximale de 25 ans, avec une possibilité d’aller jusqu’à 27 ans dans certaines opérations lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée et que les conditions prévues sont réunies.

Sources

• Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) – Décision relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers résidentiels.

• Ministère de l’Économie et des Finances – Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers.

• Banque de France – Statistiques sur les crédits aux particuliers, données 2026.