Acheter sa résidence principale : 11 questions qu'on me pose (presque) tous les jours

Introduction

PTZ, apport, travaux, assurance, retraite… Avant d'acheter sa résidence principale, les mêmes questions reviennent sans cesse. En rendez-vous, au téléphone, en message sur les réseaux.

J'ai rassemblé ici les 11 qu'on me pose le plus souvent, avec des réponses claires. Pour chacune, je distingue ce que dit la loi, ce qui relève des pratiques des banques, et ce qui dépend de votre situation. Ce n'est pas la même chose, et c'est souvent là que naissent les idées reçues.

Le PTZ (prêt à taux zéro)

1. Le PTZ, c'est seulement pour le neuf ou aussi pour l'ancien ?

Les deux, mais pas aux mêmes conditions.

Dans le neuf, le PTZ est accessible partout en France, pour un appartement comme pour une maison individuelle.

Dans l'ancien, il est réservé aux communes classées en zones B2 et C, celles où le marché immobilier est le moins tendu. Le logement doit faire l'objet de travaux importants et atteindre, après travaux, un niveau minimal de performance énergétique (DPE) (voir question 3). Le zonage de votre future commune est donc la première chose à vérifier.

Le dispositif est actuellement prévu jusqu'au 31 décembre 2027. Le projet de loi de finances pour 2027 envisage des évolutions, notamment un PTZ pour les familles qui s'agrandissent. Rien n'est voté à ce jour : cet article sera mis à jour dès que le texte sera adopté.

2. Comment savoir si j'ai droit au PTZ ?

Trois conditions principales doivent être réunies :

1. Acheter sa résidence principale. Le PTZ ne finance ni une résidence secondaire, ni un investissement locatif.

2. Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Des exceptions existent, par exemple en cas d'invalidité ou si votre logement est devenu inhabitable après une catastrophe.

3. Respecter des plafonds de revenus. Ils varient selon la zone du logement et le nombre de personnes du foyer. La référence est le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année.

Le montant du PTZ dépend ensuite de la zone, du type de logement et de vos revenus. C'est un calcul à faire au cas par cas, car deux foyers aux revenus proches peuvent obtenir des montants très différents.

3. Les travaux sont-ils obligatoires pour avoir un PTZ dans l'ancien ?

Oui. Dans l'ancien, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, c'est-à-dire le prix d'achat plus le montant des travaux.

Un exemple concret : pour un bien acheté 150 000 €, il faut prévoir au moins 50 000 € de travaux. Le coût total est alors de 200 000 €, dont 25 % de travaux.

Autre condition : après travaux, le logement doit atteindre un niveau minimal de performance énergétique, mesuré par le DPE. Les travaux doivent donc améliorer réellement le logement, pas seulement l'embellir.

En pratique, ce seuil correspond à une vraie rénovation : isolation, chauffage, menuiseries, mise aux normes… Les travaux doivent être justifiés par des devis puis des factures. Mieux vaut donc les faire chiffrer par des artisans avant de signer le compromis.

Préparer son projet

4. On achète en 2027 : est-ce trop tôt pour en parler à un courtier ?

Au contraire. Six à douze mois avant l'achat, c'est le bon moment pour faire le point.

Cela permet de mesurer votre capacité d'emprunt réelle, et donc de chercher dans le bon budget. Vous avez aussi le temps de corriger ce qui peut freiner un dossier : un découvert régulier, un crédit à la consommation à solder, une épargne à constituer.

Autre point utile : depuis 2022, les banques doivent respecter des règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Les mensualités, assurance comprise, ne doivent en principe pas dépasser 35 % des revenus, et la durée du prêt est limitée à 25 ans (27 ans dans certains cas, comme le neuf). Les banques disposent d'une petite marge de dérogation. Mieux vaut connaître ces règles avant de visiter.

5. Combien d'apport faut-il aujourd'hui ?

Aucune loi n'impose d'apport minimum.

Dans les faits, c'est une pratique bancaire : beaucoup de banques demandent au moins de couvrir les frais liés à l'achat (frais de notaire, frais de garantie). Certaines financent davantage, d'autres moins, selon votre profil : stabilité professionnelle, gestion de vos comptes, épargne restante après l'achat, âge, nature du projet.

L'apport n'est donc pas un chiffre universel. Un dossier solide avec peu d'apport peut être accepté, quand un dossier fragile avec un bel apport peut être refusé. Les critères varient d'une banque à l'autre, et parfois d'une agence à l'autre.

6. Je suis en période d'essai : puis-je quand même demander un prêt ?

Vous pouvez faire une demande. Mais souvent, la banque attend la fin de la période d'essai pour donner son accord, car vos revenus ne sont pas encore considérés comme stables.

Ce n'est pas une règle légale : c'est une politique propre à chaque banque. Certaines sont plus souples, selon le métier, le secteur d'activité, l'ancienneté dans la profession ou l'apport.

Le bon réflexe : préparer le dossier pendant la période d'essai, pour pouvoir le déposer dès qu'elle est validée.

Les travaux

7. Peut-on financer les travaux dans le prêt immobilier ?

Oui. L'achat et les travaux peuvent être financés dans le même prêt, ce qui évite d'empiler un second crédit, souvent plus cher.

La condition : présenter des devis au moment de la demande. La banque finance ce qu'elle peut chiffrer. Un montant estimé « à la louche » sera rarement retenu tel quel.

En général, la part des travaux n'est pas versée d'un coup : elle est débloquée au fur et à mesure, sur présentation des factures. Mieux vaut anticiper ce fonctionnement avec vos artisans, notamment pour les acomptes demandés à la commande.

L'assurance emprunteur

8. L'assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Aucune loi ne l'impose. Mais pour un prêt immobilier, les banques l'exigent presque toujours : elle garantit le remboursement en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail.

En revanche, vous êtes libre de la choisir. Depuis la loi Lagarde (2010), vous n'êtes pas obligé de prendre le contrat proposé par la banque. Elle doit accepter un autre contrat s'il présente un niveau de garanties équivalent à celui qu'elle exige.

Bon à savoir : depuis la loi Lemoine (2022), aucun questionnaire de santé n'est demandé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et si le prêt se termine avant vos 60 ans.

9. Changer d'assurance de prêt permet-il vraiment d'économiser ?

Souvent, oui, en particulier quand on a souscrit le contrat de groupe proposé par la banque. Depuis la loi Lemoine, il est possible de changer d'assurance à tout moment, sans frais, à condition que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes.

Le gain dépend de plusieurs facteurs : votre âge, votre état de santé, votre profession, le capital restant dû et le contrat d'origine. Il n'existe pas de chiffre valable pour tout le monde.

La seule façon de le savoir : comparer, à garanties équivalentes, à partir de votre tableau d'amortissement et de votre contrat actuel. La banque dispose ensuite de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser la substitution, et tout refus doit être motivé.

Retraite et rôle du courtier

10. Nous partons à la retraite dans 3 ans : la banque regarde-t-elle nos revenus actuels ou futurs ?

Les deux. La banque analyse vos revenus actuels, mais si la retraite arrive pendant la durée du prêt, elle tient compte de vos futures pensions. Les mensualités doivent rester supportables après la baisse de revenus.

Avant de rencontrer une banque ou un courtier, récupérez votre estimation de retraite sur le site officiel info-retraite.fr. C'est le document qui permet de chiffrer sérieusement votre capacité d'emprunt à long terme.

Aucune loi ne fixe d'âge limite pour emprunter. Les banques ont leurs propres critères, souvent liés à l'âge en fin de prêt. Et plus on avance en âge, plus l'assurance emprunteur pèse dans le dossier. Elle devient souvent la clé de l'accord.

11. Pourquoi passer par un courtier si ma banque me fait déjà une offre ?

Parce qu'une offre seule ne se compare pas. Le taux n'est qu'une partie du coût : il faut aussi regarder l'assurance, les frais de dossier, la garantie et la souplesse du prêt (modulation des échéances, remboursement anticipé, possibilité de transférer le prêt).

Le rôle du courtier est de comparer ces éléments entre plusieurs banques, de présenter votre dossier sous son meilleur jour et de négocier. Il conseille aussi sur le montage : répartition des prêts, PTZ, assurance.

Quelques repères utiles :

• Un courtier en crédit doit être immatriculé à l'ORIAS, le registre officiel des intermédiaires. Vous pouvez le vérifier sur orias.fr.

• La loi lui interdit de percevoir des honoraires avant le versement effectif des fonds du prêt.

• Et parfois, la meilleure offre reste celle de votre banque. Un bon courtier vous le dira.

En résumé

La plupart de ces questions ont la même réponse : ça dépend. Pas pour esquiver, mais parce que la loi fixe un cadre, et que chaque banque l'applique à sa façon. Bien connaître ce cadre, c'est déjà aborder son projet avec plus de sérénité.

Article mis à jour le 8 novembre 2026. Les règles du PTZ pour 2027 dépendent de la loi de finances en cours d'examen : cet article sera actualisé après son adoption.